Управление конфликтами при предварительной аренде, продлении аренды и созаявителях

Поскольку Беллингем - студенческий город, арендные отношения в нем часто переплетаются с потоком студентов, приезжающих и уезжающих из города, и сосредоточены вокруг годового учебного расписания. Независимо от того, являетесь ли вы студентом, поставщиком жилья или арендатором, не являющимся студентом, вы, скорее всего, сталкивались с ажиотажем, связанным с предварительной арендой и продлением аренды перед началом учебного года. Опыт аренды жилья в студенческом городке имеет свои нюансы и может оставить много возможностей для возникновения конфликтов между арендаторами и поставщиками жилья, а также между соседями по комнате и соседями по дому. Поскольку 55 % домов/квартир занимают арендаторы (что намного выше среднего показателя по стране и штату), эти факторы влияют на большинство семей в Беллингеме.

Статистические данные взяты из жилищной статистики Беллингема, Департамент планирования и общественного развития

Статистические данные взяты из жилищной статистики Беллингема, Департамент планирования и общественного развития

В этом выпуске дайджеста "Жилищная стабильность" мы постараемся пролить свет на некоторые распространенные вопросы и конфликты, возникающие в процессе предварительной аренды и продления договора аренды, и предложить рекомендации по взаимовыгодному урегулированию этих ситуаций. Мы также рассмотрим тонкости работы с созаемщиками и уникальные проблемы, которые могут возникнуть при привлечении к аренде третьей стороны.


Помните, что WDRC предоставляет бесплатные услуги по разрешению конфликтов в рамках программы Housing Stability для арендаторов, арендодателей, сожителей и соседей, и мы всегда рады помочь вам определить ваши дальнейшие действия в жилищном споре. Чтобы получить поддержку в разрешении конфликтов, включая посредничество, примирение или коучинг по урегулированию конфликтов, свяжитесь с менеджером по жилищной стабильности по телефону (360) 676-0122, доб. 115 или housing@whatcomdrc.org

В эту статью вошли:

  1. Арендаторы: Общие вопросы и проблемы, связанные с арендой

  2. Арендодатели: Общие вопросы и проблемы, связанные с арендой

  3. Работа с созаемщиками

Арендаторы: Общие вопросы и проблемы, связанные с арендой

  • Когда клиенты обращаются в WDRC за услугами по медиации и разрешению конфликтов, в основе проблемы часто лежит неправильное общение или его отсутствие. В данном сценарии линии связи, по-видимому, оставили значительный пробел. 

    Для квартиросъемщика - он хочет остаться в своем доме, но не получает или не успевает получить информацию о том, как это сделать. Это может привести к нестабильности жилья, вызвать стресс при попытке найти новое жилье в сжатые сроки или повлиять на способность семьи остаться в своем доме или в текущем школьном округе.

    Поставщику жилья придется пройти через процесс размещения объявления о сдаче квартиры и отбора потенциальных арендаторов, уборки и сдачи квартиры, а также приема нового арендатора. Этот процесс может оказаться гораздо более дорогостоящим и трудоемким, чем продление существующего договора аренды.

    Хорошим способом предотвратить эту неприятную ситуацию является общение арендодателей и арендаторов в режиме реального времени (а не только по электронной почте) в момент подписания договора аренды о процессе предварительной сдачи/продления договора. У каждой компании есть свои особенности, поэтому стоит освещать этот вопрос при каждом новом заключении договора.

  • Как уже говорилось ранее, уникальный ландшафт аренды в студенческом городе может означать, что компании по управлению недвижимостью стремятся продлить договор аренды за много месяцев до окончания срока действия договора. Этот процесс может обеспечить стабильность для тех, кто в состоянии продлить договор, но для арендаторов, которым предстоит смена работы, семейные перемены или другие неизвестные факторы, может быть сложно получить необходимую информацию для принятия такого заблаговременного решения.

    Когда клиенты приходят в WDRC с этой проблемой, мы часто видим, как они ищут такие решения, как составление или обновление личного бюджета, поиск соседей по комнате, обсуждение планов на будущее с созаемщиком, если это возможно, или поиск сопоставимых квартир на рынке аренды. Полезно поговорить с арендодателем о любых неопределенностях, а также попросить разъяснить сроки, процедуры, правила и т. д.

  • Многие поставщики жилья повышают арендную плату ежегодно, в то время как другие могут повышать ее постепенно, через несколько лет. В любом случае квартиросъемщик, который в настоящее время обременен арендной платой, может обнаружить, что повышение арендной платы при продлении договора аренды выводит его за рамки бюджета. 

    Если вы являетесь квартиросъемщиком с низким уровнем дохода и в настоящее время получаете жилищные субсидии, скорее всего, существует официальный процесс подачи жалоб и корректировки арендной платы. Попробуйте обратиться в Жилищное управление округа Беллингем/Уэтком или в другие соответствующие агентства, чтобы узнать, какие у вас есть варианты.  

    Если вы не получаете жилищных субсидий, то дальнейшие действия могут быть не столь очевидны, но все равно существует множество вариантов. Первый шаг - обратиться к своему арендодателю и узнать, готов ли он к переговорам. Даже если вы арендуете жилье у крупной компании, люди, отвечающие за политику, могут быть готовы выслушать вашу историю и вместе с вами найти решение. Возможно, сохранить вас в квартире, а не тратить деньги на ее сдачу, будет более разумно с финансовой точки зрения, чем повышать арендную плату. 

    Если вы живете с соседями по комнате, переговоры о перераспределении арендной платы, даже на ограниченное время, могут помочь сделать вашу долю доступной. Например, вы можете согласиться взять на себя дополнительные обязанности по дому в обмен на меньшую ежемесячную долю арендной платы.

  • В большинстве договоров аренды есть положения о том, когда договор может быть расторгнут и что произойдет, если арендатор расторгнет договор досрочно. В WDRC мы иногда сталкиваемся со случаями, когда арендаторы не знали или неправильно понимали свои обязанности, связанные с выездом и расторжением договора аренды, или не знали, что в договоре аренды есть пункт о том, что они будут нести ответственность за арендные платежи до тех пор, пока квартира не будет заполнена. 

    Это может стать шоком для арендаторов, у которых может не оказаться средств для выполнения этого финансового соглашения после переезда в другую квартиру. Без ясности в отношении сроков также может вызвать стресс незнание того, как долго квартира будет пустовать, пока владелец недвижимости не найдет нового арендатора.

    Ясность в отношении положений о досрочном расторжении договора в начале аренды важна как для управляющих недвижимостью, так и для арендаторов. Выделение времени для обсуждения деталей договора и внесения ясности в начале жилищных отношений может помочь обеим сторонам избежать ситуации, которая станет финансовым бременем или вызовет недопонимание и конфликт.

    Использование социальных сетей и других онлайн-групп для размещения объявлений о сдаче жилья может стать отличным способом для арендаторов, если они окажутся в подобной ситуации. Обязательно изучите политику арендодателя в отношении аренды/субаренды, а затем опубликуйте объявление о свободном жилье. Разместите объявление как можно скорее, это поможет сократить время, в течение которого вы можете нести финансовую ответственность за аренду после переезда.

    Наконец, отличным совместным решением может стать общение с поставщиком жилья о ваших планах и совместная работа по заполнению квартиры.

  • Как поговорить с потенциальным новым арендодателем о возможностях? Составление плана платежей - распространенное решение, которое наши посредники принимают во время медиации по вопросам стабильности жилья. Хотя арендатор может быть не в состоянии позволить себе крупный единовременный платеж, планы платежей могут сделать его более приемлемым. Мы рекомендуем поставщикам жилья и арендаторам обсудить свои финансовые потребности и найти график платежей, который удовлетворит потребности обеих сторон.

  • В этом случае полезно уточнить у нынешнего арендодателя, что именно он ожидает от уборки при переезде, какие сборы могут быть включены в депозит (почасовая оплата за уборку, замена лампочек, вынос мусора и т. д.), а также каковы сроки завершения уборки и расчета окончательной стоимости. Переговоры по составлению плана переезда могут быть очень полезны, чтобы обе стороны знали, чего ожидать, и могли спокойно предпринять следующие шаги.

Арендодатели: Общие вопросы и проблемы, связанные с арендой

  • Это сложная ситуация, требующая вдумчивого подхода. Скорее всего, для арендатора это будет серьезным потрясением и тяжелой новостью. Поэтому вполне понятно, если арендатор очень эмоционально отреагирует на эту новость. Неприятно быть вестником плохих новостей; постарайтесь помнить, что, скорее всего, это касается не вас лично. После того как у жильцов будет время осмыслить новость, попробуйте предложить им провести голосовой разговор в удобное для вас обоих время/место. Потренируйтесь слушать с сочувствием и любопытством, отражая то, что они рассказали, чтобы показать, что вы услышали их проблемы. Возможно, жилец сможет думать и строить планы более четко после того, как почувствует, что вас услышали. Возможно, вы также услышите от них что-то, что натолкнет вас на мысль о том, как вы можете им помочь. Вам нужна их помощь, чтобы вовремя подготовить квартиру к приему нового жильца, поэтому подумайте, какая помощь может понадобиться им взамен.

    Существует огромное количество сценариев, которые могли привести к такому исходу, но некоторые распространенные ситуации описаны ниже:

    • Возможно, возникло недопонимание относительно процесса продления договора аренды, из-за чего арендатор пропустил срок продления. Если у вас нет другого свободного места, куда можно было бы поселить арендатора, а его квартира сдана другому жильцу, все равно есть способы поддержать его в переходе на новое место жительства. Предложите им список ресурсов по поиску жилья, дайте положительную рекомендацию по аренде или предложите помощь в оплате переезда. Начав открытое обсуждение или переговоры с арендатором, вы можете выяснить, какие ресурсы будут полезны для него при переезде, и оценить, можете ли вы или ваша компания помочь предоставить или направить его к каким-либо из этих ресурсов.

      • Если у вас появится еще одна вакансия, но вы захотите продолжать сдавать квартиру хорошему арендатору, что вы можете предложить, чтобы сделать этот процесс беспроблемным и удержать его? Есть ли шаги, которые вы можете предпринять, чтобы упростить для них переход? Можете ли вы помочь им избежать повторной подачи заявки на сопоставимое помещение и/или уплаты сборов?

    • Возможно, эта ситуация возникла потому, что вы/ваша компания хотите прекратить все отношения с этим арендатором. Если жилищные отношения просто не складываются, наши медиаторы часто работают со сторонами над созданием плана выселения, который поможет арендатору найти новое жилье в сроки, удобные для поставщика жилья.

  • Учитывая возможные юридические последствия такого сценария, лучше всего проконсультироваться с юристом или организацией, оказывающей юридическую помощь, чтобы понять, каковы ваши законные права и обязанности, и где можно договориться с въезжающими и выезжающими арендаторами. 

    Составление плана переезда/заселения с каждой из сторон может помочь установить твердые сроки и договоренности, которые стороны, скорее всего, будут соблюдать, если договорятся в нейтральной обстановке, например, при посредничестве.

    Решение может быть простым, если стороны готовы к общению. Возможно, у нынешнего арендатора нет доступа к транспортному средству для переезда, и он не может перевезти свои вещи. Предложив нанять фургон для переезда, арендодатель/управляющий недвижимостью может помочь ускорить процесс. Может быть и более сложная ситуация, например, когда арендаторы не могут найти себе жилье и теперь опасаются остаться без крова.  

    Независимо от сценария, готовность выслушать все стороны и сохранять любопытство могут помочь привести стороны к взаимоприемлемому решению. WDRC с радостью поможет разобраться в подобных вопросах.

  • Открытая беседа с жильцами - хороший способ прояснить ситуацию. Однако вполне понятно, если жильцы боятся, что то, что они вам скажут, может быть использовано против них в дальнейшем. Правило конфиденциальности в медиации может быть полезным, чтобы заверить всех участников в том, что их честность и уязвимость не будут наказаны. Если вы услышали от жильцов что-то, вызывающее беспокойство, начните с того, что спросите их, как возникла эта ситуация и как она удовлетворяет их потребности. Есть ли другой способ удовлетворить эти потребности, который также соответствует правилам управления недвижимостью? 

    Общаясь с жильцами, помогите им понять, почему вам важно знать, кто проживает в доме. Может быть, это связано с желанием обеспечить безопасность в доме? Может быть, вы не хотите, чтобы жильцы несли ответственность, если что-то пойдет не так по вине другого человека, не указанного в договоре аренды. Возможно, и арендодатель, и арендаторы заинтересованы в том, чтобы иметь четкое представление о том, кто проживает в данном помещении.

    Посредник может быть очень полезен в этой ситуации, направляя все стороны к выработке альтернативных вариантов, которые удовлетворят всех.

 

Работа с созаемщиками

Стратегии разрешения конфликтов могут стать ключевыми в преодолении некоторых сложностей работы с созаемщиками по вашему договору аренды. Когда финансовые возможности кажутся ограниченными, взаимосогласованные творческие решения могут помочь созаемщикам выйти из сложных ситуаций.

  • Если ваша квартира включена в программу кредитной отчетности, то платежи по аренде основного подписанта могут повлиять на кредитный рейтинг соподписанта. Поэтому очень важно поддерживать открытую линию общения по вопросам оплаты аренды, а также обсудить с созаемщиком во время подписания договора аренды, какие резервные планы вы создадите на случай, если один или несколько человек не смогут платить вовремя.

    Если платеж уже просрочен или пропущен, обсудите с созаемщиком, как вы можете восстановить с ним отношения (финансовые, дружеские, семейные и т. д.) после решения вопроса с поставщиком жилья. Определите, какие вопросы наиболее чувствительны к времени или имеют наивысший приоритет (в том числе стабильность жилья или возможность выселения), и рассмотрите творческие варианты среди членов семьи. Может быть, квартиросъемщик, задолжавший за аренду, мог бы вносить платежи в инстаграм созаемщику, который неожиданно покрыл арендную плату.

    Важно помнить, что все стороны договора аренды несут коллективную ответственность за арендную плату, и сотрудничество в качестве "команды" для решения вопросов, связанных с неуплатой, будет более эффективным и продуктивным, чем выделение одной стороны. Часто в договорах аренды не указывается, кто несет ответственность за какой процент арендной платы. Неоплаченная аренда - это стресс для всех (никто не хочет оказаться не в состоянии платить), и немного милосердия может оказаться очень кстати. Подумайте, какие виды общения будут наиболее полезны с человеком, который задерживает платежи, и проявляйте любопытство, а не обвиняйте или стыдите того, кто не смог выполнить свои обязательства по аренде в этом месяце. 

  • Начните с того, что спросите у арендодателя, какие могут быть альтернативы созаемщикам. Это может быть внесение большего залога, поиск соседа по комнате с хорошей кредитоспособностью, который сможет подписать договор аренды, или предоставление положительных рекомендаций от предыдущих арендодателей. 

  • Это еще один сценарий, когда планы платежей могут стать элегантным решением. Поговорите с поставщиком жилья о том, чтобы оплачивать сбор за подачу заявления созаемщиком постепенно в течение нескольких месяцев. Кроме того, если у вашего созаемщика есть средства для оплаты взноса, вы можете договориться о том, чтобы со временем оплачивать эти расходы.

  • Когда в ситуации с жильем участвует много сторон, важно иметь открытые линии связи со всей группой. Создание соглашения о соседях по комнате или согласование основных правил на ранних этапах поможет избежать конфликтов в будущем. Как все жильцы и созаемщики будут общаться друг с другом по поводу своих целей?

    Узнайте у арендодателя о его предпочтениях в общении во время подписания договора, чтобы избежать пересечения границ между несколькими подписантами/соподписантами. Некоторые арендодатели или управляющие недвижимостью предпочитают иметь один контактный пункт, в то время как другие не против получать сообщения от всех подписантов. Если арендодатель предпочитает единую точку контакта, подумайте, кто в договоре аренды лучше всего подходит для ведения таких разговоров, включая его знакомство с ситуацией, способность принимать решения, наличие времени для связи со всеми сторонами и передачи информации и т. д.

  • Рассмотрите историю отношений

    • Откуда они вас знают? 

    • Насколько они знакомы с вашими ценностями и привычками, связанными с финансами? 

    • Были ли у вас знакомые в трудную минуту, и если да, то как они вас поддержали? 

    • Видели ли они, как вы даете обещание и выполняете его?

    Убедитесь, что это человек, которому вы доверяете и который поддерживал с вами отношения и в хорошие, и в плохие времена!

    Учитывайте их потребности 

    • Знаете ли вы, каково их финансовое положение? 

    • С какими трудностями они могут столкнуться и как вы могли бы оказать им поддержку (в том числе неденежную, например, помочь с работой, починить или убрать что-то, приготовить еду, ухаживать за детьми, стариками, домашними животными и т. д.)? 

    • Прежде чем просить их о совместном подписании, попробуйте наладить с ними контакт, чтобы просто послушать, что происходит в их жизни. 

    *Посмотрите наш канал на youtube, чтобы узнать некоторые советы по активному слушанию чтобы помочь им почувствовать себя услышанными!

    Составьте резервный план

    • Что будете делать вы, ваши соседи по дому (если таковые имеются) и ваш созаемщик, если кто-то не сможет вовремя заплатить за квартиру? 

    • Подумайте, какие действия вы могли бы предпринять, поделитесь этими идеями со своим созаемщиком и предложите ему внести свой вклад в разработку плана.

    Конечно, никто не хочет оказаться в такой ситуации, и в первую очередь ваш созаемщик. Их доверие может возрасти, если вы заранее договоритесь о плане на всякий случай.

    А что, если ответ будет отрицательным?

    • Поблагодарите человека за то, что он рассмотрел вашу просьбу, и вежливо перейдите к делу.

    • Вполне естественно расстраиваться или испытывать сильные эмоции, когда кто-то отказывается стать вашим созаемщиком. Их реакция может не совпадать с вашей, особенно если их потребности в жилье отличаются от ваших в данный момент. В зависимости от отношений, возможно, они смогут прислушаться к вашим чувствам, или же другой друг или любимый человек лучше всего выслушает вас и окажет поддержку.

    • Не используйте угрозы, страх, гнев или жалость, чтобы попытаться переубедить их. Финансовые отношения, как и любые другие отношения, должны начинаться с взаимного уважения и согласия. Если сейчас они чувствуют, что на них давят, то в следующий раз, когда вам понадобится помощь, они могут не захотеть принимать решение или даже отказаться.

Вам нужна поддержка нейтральной третьей стороны для решения конфликта, связанного с жильем?

Помните, что WDRC предоставляет бесплатные услуги по разрешению конфликтов в рамках программы Housing Stability для арендаторов, арендодателей, сожителей и соседей, и мы всегда рады помочь вам определить ваши дальнейшие действия в жилищном споре. Чтобы получить поддержку в разрешении конфликтов, включая посредничество, примирение или коучинг по урегулированию конфликтов, свяжитесь с менеджером по жилищной стабильности по телефону (360) 676-0122, доб. 115 или housing@whatcomdrc.org

Программа жилищной стабильности WDRC
Центр разрешения споров Whatcom